前幾天大家都解讀了工作報告，對于房地產(chǎn)來說，基本沒有壞消息，當然也又提及了“房住不炒”。但真正對房地產(chǎn)影響大的政策，其實這幾天的發(fā)布會里面出現(xiàn)了：

國新辦舉辦新聞發(fā)布會，國家發(fā)展改革委副主任寧吉喆表示，強化內(nèi)需支撐，今年要推動完成1億非戶籍人口在城市落戶的目標，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持100個左右的縣和縣級市開展縣城新型城鎮(zhèn)化建設示范。

那么缺口有多大?

據(jù)統(tǒng)計，2019年年末全國大陸總?cè)丝?40005萬人，比上年末增加467萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，占總?cè)丝诒戎?常住人口城鎮(zhèn)化率)為60.60%，比上年末提高1.02個百分點。戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.38%，比上年末提高1.01個百分點。

全年出生人口1465萬人，出生率為10.48‰;死亡人口998萬人，死亡率為7.14‰;自然增長率為3.34‰。全國人戶分離的人口2.80億人，其中流動人口2.36億人。

2018年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到59.58%，較1949年末提高48.94個百分點，年均提高0.71個百分點。戶籍人口城鎮(zhèn)化率也達到43.37%，較2015年提高3.47個百分點，年均提高1.16個百分點。

簡單的總結(jié)一下，也就是2019年實際戶籍城鎮(zhèn)化比例上漲速度是落后于人口城鎮(zhèn)化率的，這個趨勢也就是在2020年，這一年，各地的落戶政策會繼續(xù)井噴寬松!

那么這個政策對于我們普通人來說，有什么影響?

當下人口數(shù)據(jù)看，仍有2.27億已成為城鎮(zhèn)常住人口但尚未落戶城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，其中65%分布在地級以上的城市，基本上是大城市。

城鎮(zhèn)化與戶籍城鎮(zhèn)化比例差距高達16.22%!這些人為什么不能落戶?其實原因很簡單，偉哥簡單的解讀一下，除了京滬等少數(shù)城市，以及部分南方富余農(nóng)村外，大部分都是因為買不起房。

這個政策對于房地產(chǎn)市場有什么影響：

1：關(guān)注1億人落戶指標，突出抓好在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶工作，推動 1 億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展。

2016年的文件要求，到2020年，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人，到2020年全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提高到45%。

理解戶口這個數(shù)據(jù)對中國房地產(chǎn)的巨大意義：

戶口即戶籍，由公安機關(guān)戶政管理機構(gòu)所制作的，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。

全球只有少數(shù)幾個國家：有戶籍制度。

其次：除了一線城市，其他城市有房即可有戶口。

戶口是社區(qū)、住戶、人口相關(guān)的市鎮(zhèn)管理和其他行政管理的必備基礎，其對身份、權(quán)利能力和責任能力等的認定和對管轄權(quán)劃分的支撐，更是所有國家各項司法活動的必備基礎;它既以普遍登記對被登記人形成“被注視”的心理壓力，從而可能有利于維護公共安全，還以人身辨認、核實查證、時空管控、促進鄰里關(guān)系、組織居民自治自衛(wèi)等多種方式有力支撐各項公共事業(yè)、公共服務、公共管理和公共安全工作。

有了戶口，很大意義上，就有了義務教育的權(quán)利，以及其他公共資源分配。

2：在落戶政策寬松下，各地人才政策頻繁發(fā)布：

從未來發(fā)展看，目前全國大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來，但大部分城市都沒有留住人才的措施。這種情況下，吸引來的基本都是購房者。而且甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策不同城市購房落戶的可能性。

對于這些城市來說，人才對應的應該是產(chǎn)業(yè)，人才對城市的作用也應該是在產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)。

人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶，房地產(chǎn)限購關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門，太寬松的人才引進政策來擴大購房窗戶。

3：2020年預計人才政策有望井噴!

從城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)看，分地區(qū)來看，目前東部沿海發(fā)達地區(qū)已經(jīng)處于相對成熟的階段。京津滬三大直轄市的城鎮(zhèn)化率都超過了80%，廣東、浙江、江蘇這些發(fā)達省份的城鎮(zhèn)化率也接近70%。在這個階段，未來東部沿海發(fā)達地區(qū)城鎮(zhèn)化一大特點是人口從中小城市流向中心大城市，不同城市之間的分化將進一步加劇。

不過，對東部沿海發(fā)達地區(qū)來說，雖然常住人口城鎮(zhèn)化率比較高，但這里面有相當一部分人口屬于外來務工人員。以珠三角為例， 2016年，珠三角凈流入人口為2647.97萬人，占常住人口的44.14%。在東莞和深圳等珠三角經(jīng)濟發(fā)達城市，都存在不同程度上的外來人口與戶籍人口之間的倒掛現(xiàn)象。

與此同時，人戶分離的人口仍然高達2.86億人。

最后偉哥幾點建議：

農(nóng)村戶口，遷出容易，遷回難,對于土地確權(quán)、領取補貼、征地拆遷補償?shù)龋r(nóng)村戶口都是重要的依據(jù)。特別是胡煥庸線以南區(qū)域的農(nóng)村，基本現(xiàn)在都出現(xiàn)了農(nóng)村戶口含金量超過城市戶口的現(xiàn)象。

擁有農(nóng)村戶口，可以擁有自己的宅基地。一旦將戶口遷出，變成了城市戶口，宅基地就不屬于你了。雖然自家宅基地上的房子還在，但如果因為年久失修，房屋倒塌，村集體是要收回宅基地的。

部分家庭可能面臨的問題是城市上學，完全可以選擇一方轉(zhuǎn)變城市戶籍。對于農(nóng)村戶口來說，當然是分區(qū)域，北方的行政管理更集中，資源集中在大城市，農(nóng)村配套差，而南部、東南部等區(qū)域的農(nóng)村戶口未來價值更大。歸根結(jié)底一句話，熬到現(xiàn)在的農(nóng)村戶口，已經(jīng)到了即將有價值的時候。

對于房地產(chǎn)市場來說，前幾天的政府工作報告提及了錢的來源會增加，而且利率降低是趨勢。這幾天的落戶政策又提及了2020年作為收官之年，1億人落戶的井噴，將帶來需求!