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2023

房地產市場的三個根本性轉變

作者：

文 | 易憲容青島大學財富管理研究院教授

當前中國的房地產市場存在供給過剩的結構性問題嗎?中國國家統計局原副局長賀鏗日前表示，現在房地產供應過剩，“14億人可能住不完”。住建部原副部長仇保興也說過，中國住房空置率已達15%，有的省份達到25%甚至30%。中國人民銀行2020年發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，中國城鎮居民家庭的住宅擁有率達96%。《中國人口普查年鑒2020》披露，中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米。

首先需要明確，這里所指的住房，主要是城鎮居民家庭住房，不包括農村居民自建住房。由此來看，96%這一數字意味著中國城鎮居民并不缺少住房，41.76平方米，則說明中國城鎮居民的基本居住條件已經大體得到解決。在住房擁有率這樣高、人均居住面積這樣大，如果住房還屬金融資產時，房地產市場不存在供給過剩的問題。但是，受到經濟放緩、政策變化等因素的影響，房地產市場正在出現三個根本性轉變。

一是房地產市場預期的轉變，此前20多年認為房價只漲不跌、居民搶購到住房就是賺錢的市場預期，逐漸轉化為房價也會有漲有跌。

二是房地產市場的性質也由此出現轉變，以往購買住房不少是以金融投資為主，如今以消費居住為主。當住房多是居住消費時，居民多購買的住房不僅面臨貶值風險，還會增加持有住房的成本。這種住房市場性質的轉變，導致房地產市場的供求關系也隨之發生變化。

三是城市二手房市場掛牌量大增，意味著房地產市場由新房占主導的市場逐步轉為以二手房為主導的市場。在二手房占主導的市場，不僅通過這個市場可以真正體現出住房供求關系，也可通過這種供求關系讓房價基本由市場的個人分散化決策來確定。所以，賀鏗所說“房地產供應過剩”，是就住房的居住消費意義而言的。當住房成為消費品，可以說，當前中國房地產市場基本處于供應過剩狀態，只不過不同城市住房供應過剩的程度有所不同。

當前城鎮住房的供應過剩是結構性問題嗎?二線以上城市，特別是一線城市的住房供求失衡問題，并非住房供給過少，而是如何讓這些城市房地產市場轉變為住房消費市場。這既是現代國家居住正義的核心所在，也是改變這種所謂的住房結構性問題的癥結所在。

在《捍衛居權——以新思維破解香港住房難題》一書中，作者提出了“安居負擔指數”(RBI)，即房價漲幅與可支配收入漲幅之比。當這一指數大于1.0時，則反映房價上漲速度快于收入漲幅，居住條件下降;當指數小于1.0時，則房價上漲速度小于收入漲幅，居住條件不斷改善。目前美歐日等西方發達國家的RBI一般為0.7左右，而中國內地一線城市和香港的RBI則高達3.0以上。在某種意義上可以說，當前房地產市場的供應過剩問題并非結構性問題，而是投資性住房需求推高房價，把居住消費擠出去的問題。

對此，一個立竿見影的對策或許是，用稅收政策遏制住房的金融炒作，讓持有過多住房的人把手中的閑置住房流向市場。同時，房地產政策的重點應是重建中國房地產市場發展新模式，或可把新建住房分為30%的保障性住房、50%的消費性住房及20%由市場定價的住房。進而言之，還可在一線城市及住房供應較為緊張的城市把保障性住房建設的占比提升到30%以上，以此保障中低收入居民的基本居住需求;對50%的消費性住房給予嚴格限定，不應考慮賺錢;對其他20%的住房由市場的價格機制運行。

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